三井物産デジタル・アセットマネジメント、「不動産STの法務解説と組成・運用実務資料集」を共同執筆

デジタル投資銀行部長・田本英輔、オルタナ信託デジタル運用部長・口井雄介が、第4編・第5編・資料編を担当

三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社（以下「当社」）が提供するデジタル証券ファンドの組成・運用を担う当社デジタル投資銀行部長兼北海道支社長の田本英輔と、オルタナ信託株式会社（以下「オルタナ信託」）デジタル運用部長の口井雄介が、綜合ユニコム株式会社（以下「綜合ユニコム」）の『不動産STの法務解説と組成・運用実務資料集』を共同執筆いたしました。
同書は本日発刊され、両名は第4編・第5編・資料編を担当しています。

背景

2021年に始動したST（セキュリティ・トークン/デジタル証券）市場は、2026年4月時点で案件累計数87件、案件残高6,752億円超、発行累計額3,600億円超まで拡大しています。なかでも、発行累計額の80％超を占める不動産STは、ホテルやレジデンスなどへの投資機会を広げ、市場拡大を牽引しています（*1）。
近年は、大型物件や変動賃料のホテル等といった物価環境の変化を見据えた商品組成によって、個人投資家・事業会社など新たな投資家層の獲得や、新規プレイヤーの参入も進んでおります。Progmat社の予測によれば、2026年中には案件残高1兆531億円、発行累計額5,225億円に達する見通しです（*2）。
一方で、不動産STの新規参入にあたっては、複雑なストラクチャーや法規制、不動産ST特有のドキュメント対応など、多様な知見とリソースが求められます。
本書は、第一線で活躍する実務家が市場動向、組成・運用にかかる法規制と契約上の論点、実務対応を専門的な知見にもとづき解説する、不動産ST実務の実践書です。

*1）出所：『不動産STの法務解説と組成・運用実務資料集』第1編 STの定義と市場動向（13ページ）よりProgmat社調べ
*2）出所：Progmat社「【定期更新】デジタル証券市場のファクトデータを公開（26年2月）」（2026年3月2日公開、https://note.com/tatsu_s123/n/n5dd7bdbf656c）

当社からの執筆内容

当社およびオルタナ信託は、不動産ST実務の組成・運用フェーズに関する執筆を担当しました。当社が提供する資産運用サービス「ALTERNA（オルタナ）」で取り扱うデジタル証券の組成・運用で培った知見をもとに、実務の全体像と留意点を業界に共有し、不動産ST市場の健全な発展に寄与してまいります。

第4編 不動産STの組成実務とドキュメント対応（執筆：田本英輔）
ソーシングから組成までのスケジュール全体像、AMの実務留意点、不動産ST特有の売買契約・ローン契約・受益証券発行信託契約・有価証券届出書などのドキュメント対応を整理しました。あわせて、オルタナの特徴や募集・運用実績、ホテル・レジデンス案件のケーススタディも収録しています。

第5編 不動産STの運用実務と開示資料（執筆：口井雄介）
期中運用業務フローや2026年税制改正への対応、決算報告書・有価証券報告書の作成実務、売却時の留意点、精算受益者の実務、個人投資家からの問合せ・クレーム対応まで、運用フェーズで求められる実務知見を網羅的に解説しています。

寄稿者プロフィール

三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社　デジタル投資銀行部長兼北海道支社長
田本 英輔（たもと えいすけ）
2020年3月東京大学法学部卒業。在学中の2019年から(株)LayerXに参画。三井物産デジタル・アセットマネジメント(株)の立ち上げを担い、会社設立に伴い2020年4月同社へ出向。発行体サイドとしてデジタル証券のスキーム検討・組成を当初からリード。2023年、「ALTERNA（オルタナ）」リリースに伴い、デジタル投資銀行部を設立し現職。発行体・証券サイド両面からデジタル証券の組成に関与し、組成したデジタル証券ファンドは20件を超える。2025年11月、北海道支社長に就任。

オルタナ信託株式会社 デジタル運用部長
口井 雄介（くちい ゆうすけ）
2016年三井物産(株)入社。2022年1月から三井物産デジタル・アセットマネジメント(株)に出向。アセットマネジメント部にて、デジタル証券ファンドの運用・開示業務に関与するとともに期中業務のデジタル化に従事。2025年、オルタナ信託(株)設立に伴い、同社デジタル運用部長に就任。不動産証券化協会認定マスター。

書籍概要

タイトル：不動産STの法務解説と組成・運用実務資料集
出版社：綜合ユニコム株式会社
体裁：A4判／縦型／122頁
定価：106,700円（本体97,000円）
発刊日：2026年7月10日
書籍URL：https://www.sogo-unicom.co.jp/databook/n0520260701/

本書の構成（目次）
第1編　STの定義と市場動向（執筆：齊藤 達哉 氏／株式会社Progmat 代表取締役 Founder and CEO）
第2編　不動産STの法規制（執筆：田椽 史也 氏／TMI総合法律事務所 弁護士）
第3編　不動産STのストラクチャーと契約上の留意点（執筆：田椽 史也 氏／TMI総合法律事務所 弁護士）
第4編　不動産STの組成実務とドキュメント対応（執筆：田本 英輔／当社）
第5編　不動産STの運用実務と開示資料（執筆：口井 雄介／オルタナ信託）

ALTERNA（オルタナ）について

オルタナは大都市の大型不動産や、物流施設を初めとしたインフラなど安定的な賃料等収入が期待できる実物資産に、スマートフォンで簡単に、利回りを目的に投資できる個人向けの資産運用サービスです。デジタル証券（ST：セキュリティトークン）を活用することで、今まで個人投資家にはアクセスが難しかったさまざまな安定資産*へ、10万円からの小口単位で、個別投資を実現。個人投資家のみなさまに新たな投資の選択肢を提供し、「貯蓄から投資へ」を後押しします。

公式サイト

公式サイト：https://alterna-z.com/
公式LINE：https://tiny.alterna-z.com/line
公式X：https://x.com/ALTERNA_mdm
公式Instagram：https://www.instagram.com/alterna_mdm/
公式YouTube：https://www.youtube.com/@ALTERNA_mdm

事業拡大に伴い採用活動を強化

当社では業容拡大に伴い各ポジションの採用活動を強化しています。
ご興味をお持ちの方は以下よりエントリーをお願いいたします。

採用ページ：https://jobs.corp.mitsui-x.com/
公式LinkedIn：https://www.linkedin.com/company/mitsui-x/

会社概要

当社は不動産・インフラなどオルタナティブ資産の取得・運用、さらにそれらを裏付けとしたデジタル証券の受託、販売を一気通貫で展開しています。
AIをはじめとしたデジタル技術を活用し資産運用の様々な「負」を解決するとともに、個人向けの資産運用サービス「ALTERNA（オルタナ）」の提供を通じて、将来のために安定した資産形成をしたい方に、新たな選択肢を提供していきます。

商号：三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社
本社：東京都中央区日本橋堀留町１丁目９−８ 人形町PREX 4階
代表者：代表取締役社長 上野 貴司
設立：2020年4月1日
資本金：30億円（資本準備金を含む）
業登録：金融商品取引業者 関東財務局長（金商） 第3277号
　　　　　宅地建物取引業：東京都知事（2）第105400号
加入協会：日本証券業協会
　　　　　 一般社団法人　第二種金融商品取引業協会
　　　　　 一般社団法人　資産運用業協会
コーポレートサイト：https://corp.mitsui-x.com/
公式note：https://note.com/mitsui_x
本件のお問い合わせ：pr@mitsui-x.com

＜ディスクレーマー＞

※こちらに記載の内容は、受益証券発行信託スキームを用いた資産裏付型セキュリティトークンに関する書籍について、一般向けの公表のみを目的としたプレスリリースであり、日本国内外を問わず個別の金融商品等の募集・勧誘を目的とするものではありません。個別商品の募集・勧誘は、オルタナを通じて目論見書を使用して行います。
※ 「安定資産」とは、不動産やインフラなど、オルタナが提供を予定する金融商品の投資対象資産を指し、当資産の持続的な稼働により、中長期での安定的な投資成果の獲得を期待するものです。なおオルタナが提供する金融商品は元本保証や将来の投資成果を保証するものではありません。
※口座開設には所定の審査がございます。
※リスク等に関する記載は一般的なリスク評価等を踏まえ当社の独自の判断・評価に基づき記載されたものであり、実際の金融商品ごとにリスク等は異なりますので、ご注意ください。
※金融商品には、関連する特殊リスクがあり、国内外の政治・経済・金融情勢、為替相場、株式相場、商品相場、金利水準等の市場情勢、発行体等の信用力、その他、指標とされた原資産の変動により、多額の損失が生じる恐れ（元本欠損リスク）があります。
※当社が取り扱う金融商品は、元本や利回りが保証されているものではなく、原資産たる不動産等の価額や賃料、金利水準、為替相場の変動その他の状況の変化等によって、価値や収益が変動することがあり、期待されていた配当を得られないリスクや当初元本を超過する損失が発生し、当初元本を毀損するリスクがございます。
※当社が取り扱う金融商品は、その特性および対象とする原資産（不動産等）の特性から、その金融商品ごとに、リスクの内容や程度が異なりますので、金融商品取引契約のお申し込みにあたっては契約締結前交付書面、目論見書等をよくお読みいただいたうえ、金融商品取引契約締結の判断はご自身でされるようお願いします。
※なお、当社が取り扱う金融商品は、クーリング・オフの対象にはなりません（金融商品取引法第37条の6の規定の適用はありません）。
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